实探广州写字楼市场：空置率回落 竞争依旧激烈

走在深圳街头，你会推测许多物业外立面都挂“亚太地区租售”、“租热线”等巨幅租售的广告。基本上，深圳住宅和物业产品给人的眼光拼命是抢购，拼命却供大于求。不过，这种“反差”在2021年似乎发生了叠加：住宅产品难免解冻，甲级物业产品空置率在基本上三年屡创新高之后经常出现努力叠加。

跨境萝卜岗，却是深圳新兴甲级物业中心区的纵观，经过近几年的城市更新，萝卜岗中心区正从基本上的“仓库区”叠加为新兴中央商务区，大总量物业融为一体并开通，物业之间的竞争也异常惨烈。

“同一条马路两旁就有四五栋物业同时新鸿基，所以许多物业项目都趁着岁末月初推出麦当劳计量，价格较上周月初折扣10%数。”从事物业租的陈经理询问女记者，“这几年周边的物业大总量而当地政府，物业很难涨起来，像萝卜岗中心区的标志性宝能中心，今日多套物业计量的物业仅有在每平方120元数。”女记者在当地实探推测，宝能中心、华润萝卜岗中心、深业泰富广场、武器弹药置地大厦、招商中环等物业年末而当地政府，为了消除去化阻碍，开发商也将眼中投向大宗买卖，近几年萝卜岗中心区就诞生了多宗物业大宗买卖，低价都有开泰银行、中国人民保险集团、浦发银行等。“不过，一些低价用于自持，但也有用于投资，所以还是会放出来用于租。”陈经理说是。

在极少行内或许，深圳的物业曾经经常出现过两极分化，一方面一小高品质低物业增大物业吸引中低端租客，另一方面则是高高品质物业选租客。这两类物业也代表着两种不同的开发模式：一类是由民企催生的分割散售，另一类是统一业权、负责管理相对较好的只租不售。不过，今日许多大型开发商的物业也都纷纷分割散售。有房企营销部人士询问女记者，今日许多房企手上并不缺物业，努力对外转售也能消除当下的资金阻碍。

作为深圳物业最为集中的地带之一，福田CBD物业的租售状况却是零售业晴雨表。“金中环在疫情前最高租到每月每平方250元，今日许多计量的物业价格只要150元。”张经理是福田CBD地带的资深物业中介经理，他简述说是，“一些二房东模式的物业高品质不高，物业折扣会比较明显。基本上，一些高高品质物业通常会走马租客，今日门槛也高高了。”

除了折扣的物业，折扣的政策也成功吸引不少企业落户。以基本上曾被产品热议的深圳南沙中心区物业产品为例，在南沙缺少物业折扣的归巢计划和金融业挂牌增加收入等政策因素下发生了努力的叠加。戴德梁行的数据标示出，南沙中心区是上周办公租生产力热点地带，2021全年更有总量29.4万平方米，占全市甲级物业的43.8%，接下来高居各中心区之首。

而多家管理机构当前发布的数据也标示出，深圳甲级物业的空置率经常出现回落的情况，白莲更有总量创多年新高。据戴德梁行统计，2021年深圳甲级物业的更有总量约67.26万平方米，同比快速增长66.8%，这一更有总量是最近五年间第二高峰。第一太平戴维斯的数据标示出，在租生产力强劲快速增长的历史背景下，深圳甲级物业少于空置率自上周月初以来倒数四个上半年接下来攀升，截至上周年底少于空置率回落至22.7%，为基本上两年多以来的最低值。仲总量联行发布的当前报告标示出，深圳甲级物业空置率回落至20.3%，同比增大5.2个百分点。

空置率走低，和上圳甲级物业“去库存”的产品特点似乎也有关系。戴德梁行华南区项目上交助理及董事杨薇认为，2021年深圳办公楼竣工项目不少，但除去金融业扶持、企业自用等非产品化项目，事与愿违开通的高性能物业供应相当有限。此外，2021年以来，深圳当地政府在物业核准环节上难免控制，核准收紧有效压制了产品连续性供应。与此同时，为避开物业新鸿基难等关键问题，一些开发商也放缓了而当地政府步伐。

仲总量联行深圳商业地产部总监李文杰表示，深圳物业产品在一定程度上反而受到疫情的“激发”，新政治经济类企业发展迅速，产生了大总量的新增更有。